土地を売る時に知っておくべきこと
土地売買時にかかる諸費用編
『土地を売る』と言っても初めてだとわからないことだらけ・・。
今回は、不動産売買の手続きで必ず掛かってくる諸費用について説明します。
不動産仲介手数料
＜不動産仲介手数料とは＞
不動産仲介手数料とは、土地の売却を仲介不動産会社に依頼した場合、取引が成立した時に不動産仲介業者に支払われる費用です。
＜仲介手数料の計算方法＞
法律により、仲介手数料は下記の表に記載されている金額が「手数料の上限」とされています。
| 不動産の売買価格 | 手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格×5％ |
| 200万円超 400万円以下 | 売買価格×4％＋2万円 |
| 400万円超 | 売買価格×3％＋6万円 |
不動産売買においては土地は非課税となっています。これは、土地は消費されるモノではなく、資本移転の一種という考え方であるためです。
一方、建物の方は売主の立場によって以下のように変わるので注意が必要です。
| 個人の場合 | 非課税 |
| 事業者の場合 | 課税対象 |
従って、売主が不動産業者など課税事業者である場合、課税対象となります。また、個人で自宅を売却する場合は、非課税となります。
※売主が個人であっても、自己居住用の住宅ではなく、投資用のマンションやテナントなどの収益不動産を売却する場合、消費税の課税対象となるのでご注意下さい。
少し話が税金の方に脱線してしまいました・・。
さて仲介手数料は、売買価格をベースに仲介手数料を計算していきます。
例えば、3,000万円の土地を売却した場合、仲介手数料は「3,000万円×3％＋6万円＝96万円（税別）」になります。
なお、仲介手数料に関しては、法律上で定められているのはあくまでも「上限額」のみです。つまり、上限額より低い金額であれば問題ありません。
印紙税などの税金
土地を売却する際には3種類の税金が掛かります。
| 印紙税 | 売買契約時に売買契約書に貼付する |
| 譲渡所得税 | 売却後、確定申告することにより支払うことになります |
| 住民税 | 売却後、確定申告することにより支払うことになります |
＜印紙税＞
不動産売買契約を交わす際、不動産売買契約書に契約金額に応じた収入印紙を貼付けします。通常、売り主、買主それぞれ一通づつ売買契約書を所有する為、それぞれが印紙代を負担します。
＜譲渡所得税と住民税＞
譲渡所得税と住民税の二つは、この不動産の売却によって利益が出た場合にのみ発生する税金です。売却価格が購入価格より安い場合は支払う必要はありません。
譲渡所得税と住民税の計算の仕方は、不動産を所有していた期間や、不動産の取得金額、売却金額、売却に掛かった諸費用、また建物に関しては減価償却費などから算出します。
一括繰上げ返済手数料
売却する不動産を購入する時に金融機関から融資を受けていて、その残債が残っている場合は、売却によって残債を一括繰上げ返済する必要がる為、その手続きに手数料がかかります。
一括繰上げ返済手数料の金額は、各金融機関や契約形態などで異なる場合が多く、
変動金利であれば「数千円程度」から 固定金利であれば「数万円程度」で幅があります。
この為、借り入れをして取得した不動産の売却を検討する際は、事前に借入している金融機関に確認する必要があります。
また、一括繰上げ返済手数料0円なんていう良心的な銀行もあるので、新たに借り入れを検討されている場合は検討材料の一つに入れてみても良いでしょう。
まとめ
不動産を売却する際には様々な諸費用が掛かります。
上に書いたものがおもな諸費用になりますが、この費用以外にも、その不動産（土地/建物）に状態によって様々な費用が掛かる可能性があります。
その不動産によっては思いもよらない費用が発生する可能性があります。
不動産（土地/建物）を売却を検討する際は、より多角的な視点からその金額が妥当で、売却にあたって急な費用負担が発生しないか事前に見積もる必要があります。
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